מס רכישה דירה שנייה

אם אתם מתכננים להשתמש בהכנסות עתידיות מדמי שכירות בכדי לזכות בהלוואה, בין אם מהשכרת הבית השני שלכם ובין אם מהשכרת הבית הנוכחי לאחר המעבר לבית החדש, אתם עשויים להתמודד עם מכשולים נוספים.

אם אתה משתמש בהלוואת ג'מבו או בהלוואת תיק אחרת שאינה תואמת

רוב המלווים יראו את הבית השני כבית שני ולא כנכס להשקעה אם תשכיר אותו למשך יותר מ -14 יום בשנה. אתה זכאי לנכות כמו בעלי בתים אחרים אם אתה שוכר את ביתך פחות מ -15 יום בשנה והוא נחשב למגורים האישיים שלך. ואם אתה משתמש בבית כמקום שכירות שני, הריבית על המשכנתא ניתנת לניכוי עד אותה גבול כמו הבית הראשון שלך.

אתה משלם מס הכנסה על שכר הדירה והכנסות אחרות שהפיק הנכס שלך. הם יכולים לנכות ארנונה, מיסים, עלויות ביטוח, דמי ליסינג, כלי עזר והפחת על הנכס מעלויות השכירות. תוכלו להעביר עלויות אלו לשימושכם האישי בדירה בעת ההשכרה.

כבר לא ניתן לנכות מחשבונך את כל סכום הארנונה שאתה משלם על הנכס שבבעלותך. מיסי רווחי הון לטווח קצר ממוסים בהתאם למס הכנסה שלך. משמעות הדבר היא שבמקום לוותר על 40% מהרווחים שלך, אתה נכנס למדרגת מס הכנסה גבוהה יותר.
למידע מורחב בנושא של מס רכישה דירה שנייה ניתן לבקר ב- ts-lawfirm.co.il

כאשר הגיע הזמן להגיש את דוח מס הכנסה שלך

תוכל לרשום ולנכות ארנונה על מגוריך הראשיים (ביתך השני) ועל כל בתים נוספים שבבעלותך, אך זכור כי החוק החדש לקיצוץ מסים ועבודות משנת 2017 מגביל הניכוי ל -10,000 דולר. אם נטלתם משכנתא לרכישת הבית השני שלכם, תוכלו להפחית ולהעלות את הריבית על עד 750,000 $ מחוב המשכנתא ששימשתם לרכישת ביתכם הראשון או השני. לשנת המס 2018 תוכל למחוק 100% מהריבית ששילמת על החוב בסך 1.1 מיליון דולר שהבית שלך הבטיח לרכישה ושדרוג הבית שלך.

למעשה

על פי כלל ריבית המשכנתא, תוכלו לנכות ארנונה על כל מספר בתים שבבעלותכם. המסים הכוללים של המדינה והמקומית (למשל ארנונה, רכוש אישי ומס הכנסה ומיסי מכירה) מוגבלים ל -10,000 דולר (עד 5,000 דולר לנישואין). החל משנת 2018, סך המסים המקומיים והממלכתיים שניתן לנכות (כולל ארנונה) יוגבלו עד 10,000 דולר להחזר מס.

בתים שניים מציעים יתרונות מס דומים למגורים ראשוניים כגון ריבית השתתפות עצמית

ארנונה ותשלומי ביטוח משכנתא. כדי להיות זכאי, עליכם להיות כולם משכנתא על הבית השני שלכם ושיפורים מתמשכים בביתכם כדי לנכות ארנונה. בעלי בתים שניים יכולים לעקוף את רף 14 הימים שמכשיר בית כנכס השקעה בעיני מס הכנסה אם הם רוצים להימנע מגילוי הכנסותיהם לטווח קצר.

אם הבית השני שלך נרכש לאחר 15 בדצמבר 2017 ומשמש לשימוש אישי ואינו נכס שכירות או מסחרי

התשובה היא כן, תוכל לנכות את הריבית על הבית השני שלך כפי שהיא עושה על הבית הראשון שלך. בית. מיסי ארנונה מקומיים וממלכתיים ששולמו עבור בית שני ניתנים לניכוי לשימוש אישי. עם זאת, רק 100% מהריבית המשולמת על החוב בסך 750,000 $ תימחק במיסים שלך.

אין הגדרה נחרצת לימים שבהם אתה גר בנכס שאינו המגורים העיקריים שלך (שם אתה גר כל הזמן)

בין אם אתה משכיר אותו או לא משתמש בו בכלל. לדוגמא, אם נכס מושכר ומושכר למשך 50 יום בשנה, תוכלו לתבוע פחת שנתי של 50%. אם אתם שוהים בנכס בחלק גדול יותר של 180 יום (10 ימים), תוכלו להשכיר אותו.

אם אתה הבעלים של נכס שני ומתכנן למכור אותו

אתה יכול להיות זכאי להדרה ממכירת הבית אם אתה משתמש בו כמגורים הראשיים שלך. ההדרה ממכירות דירות היא חוק מיסים שאינו מחייב אותך לשלם רווחי הון על עליית ערך מגוריך הראשיים אם אתה מוכר אותו וההכנסה שלך היא 250,000 $ ומטה.

אם אתה חושב לקנות בית שני לחופשתך או להשכרתך או לגור בו למשך שארית חייך

זה הגיוני כלכלית לנצל את הקלות המס הזמינות. ניתן להפחית את עלות הבעלות על בית שני באמצעות ניכוי ריבית משכנתא, ארנונה ועלויות שכירות. בעלי בתים שניים יכולים ללמוד יותר על ניכוי ריבית משכנתא והכנסות מהכנסות משכירות ולדבר עם איש מקצוע מהימן למידע לקבלת מידע נוסף.

חוק הורדות המס ועבודות (TCJA) שינה את האופן שבו חלק מההקלות האלה עובדות, כמו הורדת ניכוי הריבית במשכנתאות. ראוי לציין גם את השינוי בכללי מס המשכנתא בשנת 2018.

שימו לב כי חוקי הארנונה בקולורדו ובאורגון מגבילים העלאות מס גדולות. בעוד שמדינות רבות אינן מציינות כמה ארנונה יכולה להשתנות (קולורדו ואורגון הן דוגמאות), יש מדינות שהעבירו חוקים שאמורים להשפיע על משלמי המסים.

אם בסופו של דבר אתה משלם מס העברה כרוכש

אינך יכול לנכות אותו ממס ההכנסה שלך, כמו שאתה יכול לנכות ארנונה. במקום זאת, עליך לכלול אותם בערך הבית הבסיסי שלך לצורכי מס. מאיה וויינשטיין, משקיעת נכסי Airbnb בשיקגו ובמערב מישיגן ובעלת 1031, אומרת: "הרוב המכריע של הדירות נחשבים לרכוש אישי וחייבים במס אם הם נמכרים כמו מניות.

זה נובע מהסיכון הנתפס הגדול יותר של נכסים להשקעה

מכיוון שאנשים נחשבים לסיכון גבוה יותר לוותר על עסק שעלול להפוך למצב חירום פיננסי מאשר בית נופש. המלווים מציעים תנאים מתונים יותר ומכשולי הסמכה נמוכים יותר לבתים שניים מאשר לנכסים קיימים.